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강남4구, 재건축 부담금 폭탄 이어 투기억제까지…‘꽁꽁’

재건축 초과이익 최대 8억 폭탄…강남4구 재건축 시장 ‘날벼락’

[데일리포스트=송협 기자] 정부가 강남4구 재건축 아파트 15개 단지를 대상으로 재건축 부담금을 시뮬레이션 해본 결과 조합원 1인당 부담하는 재건축 초과이익 평균 부담금이 4억4000만원으로 나타났다.

국토교통부는 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15곳·기타 5곳)의 재건축 부담금을 검토한 결과 조합원 1인당 부담금이 평균 3억6600만원을 부담하게 될 것이라고 관측했다.

특히 재건축이 가장 많이 밀집된 강남4구의 경우 평균적으로 조합원당 4억4000만원대 부담금이 부과될 것으로 예측되면서 가장 많이 부담금이 부과될 단지는 최대 8억4000만원의 초과이익 부담금 폭탄이 예상된다.

재건축 초과이익 환수제도는 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 방지, 주택가격의 안정과 사회적 형평성을 맞추겠다는 정부의 방침이다.

반면 강남4구를 제외한 서울지역 5개 단지의 경우 부담금이 평균 1억4700만원으로 강남4구 단지 대비 2억원 가량 낮았다. 부담금 최대 금액은 2억5000만원에서 최저 100만원선이다.

국토부는 이달 중 재건축부담금 업무책자를 마련해 각 지자체에 배포할 예정이며 재건축부담금은 지자체 도시정비기금으로 전입돼 주거환경개선사업에 활용된다.

한편 초과이익 부담금이 껑충 뛰어 오르면서 강남4구 재건축 아파트 보유자들의 원성이 높아지고 있다. 게다가 부담금 인상에 따른 부담감이 고조되면서 매수세 역시 눈에 띄게 떨어지고 있다.

강남4구 내 한 공인중개업소 대표는 “가뜩이나 집값 상승세를 잡겠다며 고강도 규제에 나선 정부의 방침 탓에 관망세가 짙어지고 있는 상황에서 재건축 아파트 초과이익 부담금까지 올린다는 소식에 매수 문의가 끊겼다.”고 토로했다.

실제로 강남4구 재건축 아파트에 대한 초과이익 부담금을 상향할 수 있다는 정부의 발표 직후 해당 지역 재건축 가격 상승 움직임에 제동이 걸린데 이어 매수자들의 거래 움직임도 둔화되고 있다.

무엇보다 이번 발표에 따른 후유증도 만만치 않다. 재건축 아파트가 집중된 강남4구는 이번 국토부의 부담금 시뮬레이션 결과를 놓고 자신이 보유하고 있는 재건축 아파트 부담금이 얼마나 되는지 중개업소마다 문의가 이어지고 있다.

국토부가 이처럼 강남4구 재건축 아파트 초과이익 부담금을 상향 조정한데는 그간 정부의 지속적인 부동산 규제에도 여전히 집값 오름세가 꺾이지 않고 여기에 재건축 아파트 시세 역시 가파른 상승세가 지속되고 있어 투기 과열에 따른 고수익을 기대하는 불로소득자에 대한 치명적인 타격 효과가 절실했다는 판단에서다.

문제는 정부의 극약 처방이 투기 세력을 제어하기에 앞서 실수요 목적의 보유자들에게 미칠 영향도 배제할 수 없다. 현재 강남4구 재건축 아파트 보유자 중 대다수는 차익을 목적을 한 투기세력이 지배적이다.

투기 세력 입장에서 보면 이번 정부의 부담금 인상 방안은 말 그대로 ‘극약 처방’임에 분명하지만 단순 실수요 목적의 보유자들 입장에서 보면 그야말로 날벼락이 떨어졌다고 볼 수 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “아무래도 미실현 이득에 대한 과세 부당성이나 정비사업 중 유난히 재건축사업방식만 개발이익을 환수하고 있다는 점에 대해 보유자들 입장에서 보면 법 개정 요구 또는 폐지·유예를 주장하는 목소리가 높다.”고 말했다.

함 센터장은 또 “무엇보다 이번 부담금 인상은 자칫 선의의 피해자도 생길 수 있는데 강남4구 재건축 아파트 보유자가 모두 투기꾼은 아니기 때문에 10년 이상 장기 보유한 이들에 대한 특별공제 요구 역시 증가할 것으로 보인다.”고 덧붙였다.

한편 정부는 서울에서 임차인이 있는 주택 매수 현상은 지난해 10월 38.6%에서 동년 12월 59.2%로 급증했다. 또 이 주택을 계속 다른 사람에게 임대하겠다는 매수자 비중도 22.0%에서 39.5%로 증가한 것으로 나타났다.

매수자가 실제 입주비율은 감소하는 반면 전세를 끼고 집을 구입한 사례가 늘어나고 있어 이른바 갭투자 등 투기적 목적의 수요가 가세했을 것으로 판단하고 강도 높은 점검에 나설 전망이다.

정부는 이를 위해 양도세 비과세 요건을 강화하고 다주택자의 양도세 중과 등 기존대책을 충실히 이행해 단기수요의 투기 행보에 제동을 걸고 나섰다.

앞서 정부는 지난 17일부터 반짝 급등세를 보인 지역에 25개반 100 이상의 단속공무원을 투입해 상시적으로 불시 단속을 실시하고 있다.

단속 대상은 분양권 불법전매와 청약통장 불법거래, 불법 중개, 업 다운계약 등 부동산 시장을 교란하는 불법행위와 집값을 인위적으로 끌어 올리는 자전(自轉)거래를 중심으로 단속이 이뤄지고 있다.

국토부 관계자는 “불법 여부가 확인되는 경우 법에 따라 엄중하게 조치할 예정”이라며 “특별사법경찰 도입 및 관계기관 합동점검반 단속 능력과 권한도 개선돼 부동산 불법행위가 줄어들고 건전한 부동산 거래질서가 확립될 것”이라고 강조했다.

 

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