[트리니티 레터] #2. 상가임차인의 원상회복의무 및 그 범위
[트리니티 레터] #2. 상가임차인의 원상회복의무 및 그 범위
  • 이석호 변호사
  • 승인 2019.11.06 17:37
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전(前) 임차인이 설치한 시설에 대한 원상회복의무 부담 여부

[법무법인 트리니티 이석호 변호사] 상가임대차의 경우 상가임차인의 권리금 보호와 관련된 입법과 그 해석이 주요 쟁점이지만, 최근 상가임차인의 원상회복의무에 관한 대법원 판례가 선고되었으므로 해당 판례를 중심으로 논의해보려 한다.

임차인의 원상회복의무에 관하여는 민법(제654조, 제615조)에 그 근거를 두고 있어 주택과 상가 모두에 적용되지만, 실무상으로는 상가임대차에서 특히 더 문제가 되고 있다.

상가임차인이 임대차를 종료하면서 원상회복의무를 이행하지 않을 경우, 상가임대인은 직접 원상으로 회복하고 그 비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있다.

다만, 이러한 임대인의 권리도 해당 임차인이 원상회복의무를 부담하는 범위에서만 인정되므로, 전(前) 임차인이 설치한 시설에 대한 원상회복비용까지 현(現) 임차인의 임대차보증금에서 공제할 수 있을지가 문제된다.

이석호 변호사
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첫번째 사례는, A 주식회사가 임대인 B로부터 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 인테리어시설을 설치하고 커피전문점을 운영하다가 C에게 커피전문점 영업을 양도했다.

C는 B와 같은 점포에 관한 새로운 임대차계약을 맺고 같은 상호로 커피전문점을 운영하였는데, C가 인테리어시설을 철거하지 않아 B가 비용을 들여 철거한 후 C의 임대차보증금에서 공제한 경우다.

위와 같은 사안에서 대법원은, B가 철거한 시설이 전부 또는 대부분 A 주식회사가 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설인 점을 감안하면 B가 철거한 시설이 C의 전(前) 임차인인 A 주식회사가 설치한 것이라고 해도 B가 철거하여 원상회복할 의무가 있고, 따라서 B가 시설 철거비용을 C의 임대차보증금에서 공제한 것은 적법하다고 판단했다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)

그런데 대법원은 과거 첫번째 판례와는 다소 다른 판단을 내린 적이 있어 이를 두번째 사례로 살펴보고자 한다. 두번째 사례는, 갑(甲)이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 그 임대차종료 후 임대인 을(乙)이 새로운 임차인 병(丙)에게 임대했고, 병(丙)은 같은 영업을 경영하다가 내부시설을 대폭 개조 단장하고 상호를 변경해 영업하면서, 이후 임대차기간이 종료되자 을(乙)과 병(丙) 사이에서 원상회복이 문제된 경우다.

두번째 사안에서 대법원은, 병(丙)에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복해 반환할 의무가 있다고 해도 별도의 약정이 없는 한 그것은 병(丙)이 개조한 범위 내의 것으로서 병(丙)은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 병(丙) 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복 할 의무가 있다고 할 수는 없다고 판단했다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).

첫번째 사안과 두번째 사안은 전(前) 임차인과 현(現) 임차인이 같은 영업을 하였다는 점, 전(前) 임차인이 설치한 시설이 현(現) 임차인의 영업에 사용되었다는 점에서 유사함에도 결론을 달리한 것에 대해 의문을 가질 여지도 있다.

그러나 첫번째 사안에서 현(現) 임차인인 C는 두번째 사안의 병(丙)과 달리 전(前) 임차인 A 주식회사의 영업을 양수한 영업양수인의 지위에 있었고, C가 임차를 개시하였을 때의 점포 상태와 임대차종료 당시의 상태에 큰 차이가 없었기 때문에 법원이 A 주식회사가 설치한 시설에 대한 원상회복의무를 C가 부담해야 한다고 판단한 것으로 해석할 수 있다.

이석호 변호사는?

서울대학교 공과대학 건축학과를 졸업하고 서울대학교 법학과를 졸업했다.

University of Washington School of Law (LL.M.)

공인회계사시험 합격(제37회)

사법시험 합격(제49회)

사법연수원 졸업(제39기)하고 2010년~2019년까지 법무법인 태평양 변호사로 활동했다.

이석호 변호사의 전문분야는 건설과 민사, 형사, 조세, 행정, 가사이며 현재 대한변호사협회 건설전문 변호사로 등록됐다.





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